Gepubliceerd op 29 juni 2017
Aan een bestaand kantoorgebouw worden werken uitgevoerd om het gebouw om te bouwen tot een hotel.
Aangezien het gebouw geen ingrijpende wijziging ondergaat in de wezenlijke elementen van zijn structuur, kan het enkel als een nieuw gebouw voor btw kwalificeren indien aan de zogenaamde 60%-regel voldaan is. Dit houdt in dat kan worden aanvaard dat het om een nieuw gebouw gaat wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.
De rulingcommissie stelt dat hiervoor drie parameters van belang zijn:
de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw;
de grondwaarde;
de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk).
Zonder uitspraak te doen over de gehanteerde cijfers stelt de rulingcommissie vast dat met het gebruik van de voor de aanvrager meest ongunstige cijfers, de uitgevoerde werken toch nog 63% bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten.
De eigenaar van het gebouw zal de hotelkamers verkopen aan particuliere investeerders. Gelet op de reeds uitgevoerde projecten en de omvang van dit project, moet de verkoper beschouwd worden als een beroepsoprichter. En omdat het gebouw door de uitgevoerde werken een nieuw gebouw is geworden (door toepassing van de 60%-regel op vraag van de btw-plichtige), is de verkoop ervan aan btw onderworpen.
De investeerders zullen na hun aankoop een vruchtgebruik vestigen ten gunste van de vennootschap die het hotel zal uitbaten. Daarbij kiezen de investeerders om deze vestigingen aan de btw te onderwerpen als toevallige btw-plichtige. Zij kunnen de btw op de aankoop van de hotelkamer, en het daarbij horend terrein, recupereren wanneer de prijs voor de vestiging van het vruchtgebruik de oprichtingsprijs van het gebouw benadert.
De rulingcommissie beslist dat hierbij geen rekening moet worden gehouden met het bijhorend terrein, zelfs indien het aan de btw is onderworpen. Het volstaat het om de prijs voor het zakelijk recht, waarbij geen rekening wordt gehouden met de waarde van het terrein, en de prijs voor de oprichting of aankoop van het gebouw, met uitzondering van de prijs voor de verwerving van het terrein, met elkaar te vergelijken.
Bedraagt de prijs voor het zakelijk recht minstens 97,5% van de oprichtingsprijs van het gebouw, dan is de btw op de aankoop van het gebouw volledig aftrekbaar (voor een zakelijk recht van minder dan 10 jaar hoeft dit slechts 95% te zijn).
Omdat aan de investeerders een minimumrendement van 4% is gegarandeerd (via een bankwaarborg indien er minder gasten zouden zijn), en dit gedurende de 25 jaar dat het vruchtgebruik loopt, benadert de vergoeding voor het zakelijk recht de aankoopprijs van de hotelkamer (nominaal gelijk aan de investering).
Belangrijk hierbij is dat het vruchtgebruik niet vroegtijdig beëindigd kan worden. Want als een contractuele clausule is voorzien waarbij de partijen dit recht vroegtijdig kunnen beëindigen, dan kan die tot gevolg hebben dat de uiteindelijk verkregen tegenprestatie niet de vooropgestelde 97,5% zou bereiken om een volledige btw-aftrek te verantwoorden. Men mag hierbij enkel rekening houden met de vergoedingen die onherroepelijk verschuldigd zijn door de verkrijger van het zakelijk recht (men houdt bijvoorbeeld geen rekening met indexatie clausules, vermits de juiste bedragen of de toepassing ervan op het moment van het sluiten van het contract nog niet zeker vaststaan).
Fisconetplus, voorafgaande beslissing nr. 2017.035, 7 maart 2017
