Gepubliceerd op 24 oktober 2016
Verkoopt een projectontwikkelaar een ‘nieuw’ appartement, en desgevallend ook het daarbij horend terrein, dan moet hij aan zijn koper 21% btw aanrekenen over de verkoopprijs voor zowel het gebouw als het daarbij horend terrein.
Met ingang van 1 januari 2007 voerde de wetgever een verlaagd tarief van 6% in voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden. Dit leidde tot bepaalde constructies waarbij een oud gebouw onder toepassing van het registratierecht (in Vlaanderen 10%) eerst in onverdeeldheid werd verkocht aan de toekomstige eigenaars van de appartementen die tot stand worden gebracht door de verbouwing. Vervolgens sloten deze kopers met de verkoper van het oude gebouw, of een daarmee verbonden onderneming, een overeenkomst voor de afbraak van het oude gebouw en de wederopbouw van een appartementsgebouw. Over deze werken moeten de kopers slechts 6% btw betalen wanneer het gebouw in één van de 32 bij KB vastgelegde steden is gelegen (in 2009 en 2010 kon de afbraak en heropbouw van een eender waar in België gelegen woning van dit verlaagd tarief genieten).
Het is dan ook duidelijk dat wanneer een projectontwikkelaar een oud gebouw aankoopt om er een ‘nieuw’-project bestemd voor de verkoop op te realiseren, hij aan zijn kopers in principe 21% btw moet aanrekenen. Maar door eerst het oude gebouw en de grond met registratierecht te verkopen aan een onverdeeldheid voor wie hij vervolgens de afbraak en wederopbouw van de appartementen verricht aan 6%, vermijdt de projectontwikkelaar dat hij aan zijn kopers 21% btw moet aanrekenen over de volledige verkoopprijs voor de appartementen en de grondaandelen.
Dat de administratie zich niet zou neerleggen bij deze handelswijze, alhoewel sommige projectontwikkelaars voor dergelijke structuren reeds een fiscaal akkoord hadden gekregen, stond in de sterren geschreven. Ook wij verwittigden reeds voor dergelijke constructies, onder meer op ons klantenseminarie van juni 2013.
In een nieuwe beslissing stelt de administratie vanaf nu een einde aan voormelde praktijk. Er zal dus op (ver)nieuwbouwprojecten 21% btw verschuldigd zijn wanneer:
de verkoper van het oude gebouw en de uitvoerder van de afbraak en heropbouw dezelfde persoon zijn, of
de verkoper van het oude gebouw en de uitvoerder van de afbraak en heropbouw met elkaar verbonden ondernemingen zijn, en
uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat de bedoeling van de partijen bestaat uit de verkoop van een nieuw gebouw in zijn toekomstige staat van afwerking (verkoop op plan). Dit is volgens de fiscus onder meer het geval wanneer de opsplitsing van de verkoop van het oude gebouw aan de onverdeeldheid overeenstemt met de oppervlakte-aandelen van de nieuwe appartementen.
Projectontwikkelaars die een akkoord hebben gekregen voor de toepassing van de nu gecontesteerde werkwijze, moeten zich geen zorgen maken. De fiscus houdt zich aan het akkoord dat zij gegeven heeft voor alle projecten die werden uitgevoerd onder dekking ervan, en ook voor alle volgende projecten die door die projectontwikkelaar werden uitgevoerd onder identieke omstandigheden als die welke in het akkoord zijn opgenomen. Voor gebouwen die op 27 mei 2014, de datum waarop dit nieuwe standpunt werd gepubliceerd, nog niet zijn verkocht (compromis is voldoende) zullen dergelijke akkoorden echter niet meer van toepassing zijn.
Vraag is of de fiscus voor de omschreven projecten die in het verleden werden uitgevoerd zonder dekking van een fiscaal akkoord, daadwerkelijk nog zal overgaan tot regularisaties. Er zou immers een ongelijke fiscale behandeling kunnen ontstaan tussen handelingen die onder identieke omstandigheden werden verricht, afhankelijk van het feit of er al dan niet een individueel fiscaal akkoord werd afgesloten.
Fisconetplus, Beslissing nr. E.T. 120.125, 13 mei 2014
