Circulaire over nieuwe regeling afbraak en heropbouw

Met de Programmawet van 18 juli 2025 voert de regering terug het verlaagd btw-tarief van 6% in voor de verkopen van na afbraak heropgerichte voorwaarden. Deze regeling is van toepassing voor btw opeisbaar vanaf 1 juli 2025. De voorwaarden zijn nagenoeg dezelfde als die van de tijdelijke btw-verlaging die afliep op 31 december 2023, maar door overgangsregelingen in specifieke gevallen nog kon worden toegepast tot 30 juni 2025. Het verschil zit hem in hoofdzaak in de maximum bewoonbare oppervlakte die in de nieuwe regeling niet meer mag bedragen dan 175 m² (onder de tijdelijke regeling was dat maximum 200 m²) en de uitsluiting van het verlaagd btw-tarief van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen. Verder versoepelt de wetgever de voorwaarde van ‘enige’ woning: dit wordt voor gebouwen in gebruik genomen op of na 1 juli 2025 bekeken per bouwheer of koper. Zo zal een zogenaamd verhinderend bezit van één van de partners, geen verhinderend bezit meer zijn voor de andere partner. Voor het verlaagd btw-tarief van 6% op de werken van afbraak en heropbouw zelf verricht voor de bouwheer, verandert er niets. De nieuwe regeling sluit naadloos aan op de vorige regeling. In deze situaties blijft de maximum bewoonbare oppervlakte, waar dit een voorwaarde is, 200m².

Retroactieve werking

De Programmawet van 18 juli 2025 werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 juli 2025. Hoewel er geen terugwerkende kracht is gegeven aan die maatregelen, voorziet de wettekst zelf (§ 3, 1^ste lid van rubriek XXXVII van de bijlage bij KB 20) dat het verlaagd btw-tarief geldt voor btw opeisbaar vanaf 1 juli 2025. Daarom voorziet de fiscus in een administratieve tolerantie voor de op de verkopen van na afbraak heropgerichte woningen verschuldigde btw die opeisbaar wordt tussen 1 juli 2025 en 29 juli 2025. Die tolerantie was ook al aangekondigd in de circulaire 2025/C/44 van 10 juli 2025. De fiscus spreekt daar van een ‘proactieve’ toepassing van het verlaagd btw-tarief vanaf 1 juli 2025, maar dan moeten de verkoopovereenkomsten en/of de authentieke akten de volgende vermelding bevatten: “Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001)”. Omdat de verklaring 111/3 versie 1 juli 2025 (waar die maximum bewoonbare oppervlakte 175 m² in plaats van 200 m² is) nog niet kan worden ingediend, moeten de verkoopovereenkomsten en/of de authentieke akten ook de volgende vermelding bevatten: “De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.”

Welke handelingen vallen onder het verlaagd btw-tarief?

Het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw is vanaf 1 juli 2025 van toepassing op:

• afbraak- en heroprichtingswerken voor de bouwheer natuurlijke persoon van de enige en hoofdzakelijk eigen woning met een maximum bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² en domiciliëringsvereiste van 5 jaar;
• afbraak- en heroprichtingswerken voor de bouwheer van een woning met een maximum bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² die hij bestemt voor de langdurende rechtstreekse verhuur (minstens 15 jaar) aan een particulier die er zich domicilieert;
• afbraak- en heroprichtingswerken voor de bouwheer van een woning die hij bestemt voor de langdurende sociale verhuur (minstens 15 jaar verhuur aan, of via een beheersmandaat, een sociaal verhuurkantoor, een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk);
• levering van (met inbegrip van zakelijke rechten) een na afbraak heropgerichte woning met bijhorend terrein die voor de koper de enige en hoofdzakelijk eigen woning is met een maximum bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² en met domiciliëringsvereiste van 5 jaar;
• levering van (met inbegrip van zakelijke rechten) een na afbraak heropgerichte woning met een maximum bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² en met bijhorend terrein die de koper bestemt voor de langdurende rechtstreekse verhuur (minstens 15 jaar) aan een particulier die er zich domicilieert;
• levering van (met inbegrip van zakelijke rechten) een na afbraak heropgerichte woning met bijhorend terrein die de koper bestemt voor de langdurende sociale verhuur (minstens 15 jaar verhuur aan, of via een beheersmandaat, een sociaal verhuurkantoor, een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk).

De algemene voorwaarden voor de verschillende situaties blijven onveranderd. Er moet nog altijd sprake zijn van:

• afbraak van een gebouw met een significante omvang, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en) – de afbraak hoeft niet volledig te zijn zolang de heroprichting ingevolge de afbraak in wezen niet meer op een relevante wijze steunt op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw;
• afbraak met het oog op heroprichting van een woning;
• staan de heropgerichte woningen deels op eerdere niet bebouwde percelen, dan moeten ze minstens voor 50% staan op de oude bebouwde percelen waarop werd afgebroken.

Uitgesloten handelingen

Nieuw is dat het deel van de prijs dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, van het verlaagd btw-tarief is uitgesloten (klik hier voor meer info, zoals welke elementen en hoe de uitsplitsing van de prijs te maken). Dit geldt zowel bij afbraak- en heroprichtingswerken verricht voor de bouwheer, als bij de levering van een na afbraak heropgerichte woning.

De andere uitsluitingen waren ook al onder de vorige regeling van toepassing:

• de werken die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen (enkel bij werken uitgevoerd voor de bouwheer – bij verkopen zijn deze elementen mee in de verkoopprijs onderworpen aan het verlaagd btw-tarief);
• gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning (ook enkel bij werken uitgevoerd voor de bouwheer);
• werken met betrekking tot zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties (zowel bij werken uitgevoerd voor de bouwheer als bij verkopen).

Enige woning

In de nieuwe regeling versoepelt de fiscus de voorwaarde, waar gesteld, van de enige woning. Zijn er meerdere bouwheren of kopers, dan wordt die voorwaarde in de nieuwe regeling beoordeeld per bouwheer of koper. Die nieuwe beoordeling geldt enkel voor gebouwen die pas op of na 1 juli 2025 in gebruik worden genomen. Onder de oude regeling was een verhinderend bezit van één van de partners bij huwelijk of wettelijke samenwoning automatisch een verhinderend bezit voor de andere partner.

Voor woningen die voor het eerst in gebruik zijn genomen vóór 1 juli blijft het oude strengere criterium gelden, dus ook voor btw die pas na 30 juni 2025 opeisbaar wordt.

Anderzijds staat de fiscus een eventuele regularisatie van 21% naar 6% toe voor de reeds vóór 1 juli 2025 betaalde btw, als de woning op die datum nog steeds niet in gebruik is genomen, want in dat geval geldt het nieuwe soepelere criterium.

Moet er dus voor het btw-tarief een opsplitsing gebeuren naar de verschillende bouwheren/kopers, dan is dat op basis van hun aandeel in de eigendomsrechten zoals vermeld in hun verklaring (bouwheren) of de notariële akte (kopers).

Formaliteiten

Voor de toepassing van dit verlaagd btw-tarief moet er voordat de btw opeisbaar wordt een verklaring 111 worden ingediend:

• 111/1-1 juli 2025 in te dienen door bouwheren voor wie het de enige en hoofzakelijk eigen woning is met domiciliëring;
• 111/2-1 juli 2025 in te dienen door bouwheren die de woning bestemmen voor sociale verhuur;
• 111/3-1 juli 2025 in te dienen door de verkoper van een woning;
• 111/5-1 juli 2025 in te dienen door bouwheren die de woning bestemmen voor langdurende rechtstreekse verhuur aan particulieren die zich er domiciliëren.

Deze formulieren zijn op dit moment nog niet beschikbaar op MyMinfin. Dit zal vermoedelijk pas vanaf oktober 2025 het geval zijn. Maar de fiscus staat de toepassing van het verlaagd btw-tarief vanaf 1 juli 2025 toch al toe zonder dat het formulier 111 is ingediend. Op de factuur, en daarnaast voor de verkopen ook in de verkoopovereenkomst of authentieke akte, moeten dan wel volgende vermeldingen voorkomen:

• ‘Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X (1) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw – permanente maatregel vanaf 01.07.2025)’;
• ‘de verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (1) zonder uitstel zal worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring ter beschikking is’.

Tot zolang die formulieren niet ingediend kunnen worden en in het geval er meerdere bouwheren/kopers zijn, moet de informatie in verband met hun eigendomsaandeel meegedeeld worden aan de aannemer/verkoper, ofwel bij afzonderlijk document, ofwel via de verkoopovereenkomst of authentieke akte. Eens de verklaring is ingediend moet de bouwheer/verkoper ze bezorgen aan zijn dienstverrichter/koper.

Voor projecten waarvan een deel al onder de oude regeling het verlaagd tarief heeft genoten, geldt het volgende:

• is er al een formulier 111/1, 111/2 of 111/5 ingediend voor de toepassing van de vorige regeling, dan moet er niet opnieuw een versie 1 juli 2025 van die verklaring worden ingediend als het project ook vanaf 1 juli 2025 het verlaagd tarief verder kan blijven genieten;
• is er al een verklaring 111/3-2024 en/of 111/3-2025 ingediend voor de toepassing van de oude tijdelijke regeling met overgangsregeling tot 30.06.2025, dan moet de verklaring 111/3-1 juli 2025 wel nog worden ingediend als het project ook vanaf 1 juli 2025 het verlaagd tarief verder kan blijven genieten.

Bestemmingswijziging

In de circulaire bevestigt de fiscus zijn standpunt dat als na indiening van een verklaring 111 de bestemming van de woning toch wordt gewijzigd, dan moet de bouwheer/verkoper een regularisatie verrichten van het reeds genoten btw-voordeel, zelfs als de nieuwe bestemming op zich in aanmerking zou komen voor dit verlaagd tarief.

Voor gebouwen gelegen in één van de 32 steden waarvoor op de afbraak en heropbouw nog de oude permanente btw-verlaging werd toegepast, heeft een bestemmingswijziging geen regularisatie van het genoten btw-voordeel tot gevolg. Onder die regeling moest niet meegedeeld worden of de heropgerichte woning voor eigen bewoning of voor bewoning door verhuur zou worden bestemd. Enkel het gebruik als privéwoning was voor de toepassing van het verlaagd tarief een relevant criterium.

Fisconetplus, circulaire nr. 2025/C/48, 28 juli 2025