Gepubliceerd op 20 augustus 2018
Binnen de regering is eindelijk een akkoord bereikt over de aanpassing van het wetsontwerp om een optionele btw-heffing op onroerende verhuur in te voeren. Die regeling zal ingaan op 1 januari 2019 (ipv 1 oktober 2018 zoals eerder aangekondigd).
De voorwaarden om bij een onroerende verhuur voor toepassing van btw te kunnen kiezen, zijn de volgende:
De optie zal uitgeoefend kunnen worden voor een gebouw of een gedeelte van een gebouw, desgevallend met inbegrip van de bijhorende terreinen;
De optie zal enkel uitgeoefend kunnen worden voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de btw op de in artikel 19, § 2, 2de lid Wbtw bedoelde werken in onroerende staat met betrekking tot de oprichting van het gebouw zelf, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is; deze voorwaarde moet niet vervuld zijn voor de terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen (zie verder);
Dat gebouw of gedeelte ervan moet door de huurder uitsluitend worden gebruikt voor de uitoefening van zijn economische activiteit waarvoor hij btw-plichtige is;
De optie geldt voor de gehele duurtijd van de huurovereenkomst (dus na een verhuur met btw van een gebouw zou het opnieuw verhuurd kunnen worden zonder btw);
De optie moet worden uitgeoefend door zowel de verhuurder als de huurder (de modaliteiten van die optie zullen in een KB worden vastgelegd);
De btw geheven van de oprichting van het gebouw wordt onderworpen aan een herzieningstermijn van 25 jaar.
Het oorspronkelijke ontwerp werd op verschillende punten bijgestuurd, onder meer om tegemoet te komen aan enkele opmerkingen van de Raad van State.
De belangrijkste verschilpunten met het ontwerp dat de ministerraad in eerste lezing op 30 maart 2018 goedkeurde, zijn de volgende:
Wat betreft de beperking dat enkel die gebouwen voor de optieregeling in aanmerking komen waarvoor op de werken in onroerende staat met betrekking tot de oprichting ervan, geen btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018, verwijst de ontwerpwet uitdrukkelijk naar de werken in onroerende staat zoals bedoeld in artikel 19, § 2, 2de lid Wbtw. Dat betekent dat, in tegenstelling tot het vorige ontwerp, enkel rekening gehouden moet worden met de eigenlijke materiële bouwkosten in de strikte zin die betrekking hebben op het gebouw of het gedeelte van het gebouw. Alle handelingen die immaterieel van aard zijn (bv. intellectuele prestaties zoals diensten van architecten en landmeters, van veiligheidsexperten, voorstudies, enz.) worden buiten beschouwing gelaten, net zoals alle werken die betrekking hebben op de volledige voorafgaandelijke afbraak van een gebouw en alle werken die betrekking hebben op de grond;
Aan de voorwaarde dat de optie moet worden uitgeoefend door zowel de verhuurder als de huurder, zal volgens de Memorie van Toelichting voldaan zijn als de huurovereenkomst een specifieke verklaring pro fisco bevat die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen;
Artikel 44, § 3, 2° a) Wbtw zal de nieuwe definitie bevatten van een ruimte voor goederenopslag: ruimten die voor meer dan 50% gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10% worden aangewend als verkoopsruimte en waarvoor de optie tot btw-heffing op de verhuur niet kan worden uitgeoefend (vb. verhuur aan particulier); De Memorie van Toelichting gaat hier vrij gedetailleerd op in en geeft ook een overzicht van de gevolgen van de wetswijziging op de op 1 januari 2019 reeds lopende overeenkomsten:
De 50%-regel wordt beoordeeld op basis van ofwel oppervlakte, ofwel volume, afhankelijk van welk criterium volgens de omstandigheden het meest gepast is;
De berekeningsregels voor de 10%-regel voor verkoopsruimten zijn identiek aan die voor de berekening van de 50%-drempel;
De op 1 januari 2019 reeds lopende overeenkomsten die van rechtswege aan btw waren onderworpen (voldoen aan de oude 10%-regel), blijven na 1 januari 2019 aan die btw-regeling onderworpen tot aan het einde van de oorspronkelijke overeenkomst (automatische btw-heffing);
Voor de op 1 januari 2019 reeds lopende overeenkomsten die niet van rechtswege aan btw waren onderworpen (voldoen niet aan de oude 10%-regel) geldt dat als ze voldoen aan de nieuwe 50%-regel er geopteerd zal kunnen worden voor btw-heffing, als uiteraard ook de andere voorwaarden voor de optie vervuld zijn (met uitzondering van de voorwaarde dat voor de oprichting van het gebouw geen btw opeisbaar mag geworden zijn voor 1 oktober 2018);
Voor de op 1 januari 2019 reeds lopende overeenkomsten die niet van rechtswege aan btw waren onderworpen (voldoen niet aan de oude 10%-regel) en die evenmin aan de nieuwe 50%-regel voldoen, zal de optie tot btw-heffing in principe nooit kunnen worden uitgeoefend (tenzij het zou gaan om een nog nieuw gebouw – geen btw opeisbaar geworden voor 1 oktober 2018 – en alle andere voorwaarden voor de optieregeling eveneens vervuld zijn), tenzij in het geval dat het gebruikspercentage van de ruimte voor het opslaan van goederen zou worden verhoogd tot meer dan 50% of in het geval dat de betrokken ruimte later wordt gerenoveerd tot op het punt dat het na de voltooiing van de werken als een ‘nieuw’ gebouw moet of kan worden beschouwd;
Voor de verhuur op korte termijn (niet meer dan zes maanden) die vanaf 1 januari 2019 van rechtswege aan btw onderworpen zal zijn, stipuleert de Memorie van Toelichting nu zeer duidelijk dat deze bepaling niet van toepassing zal zijn op de verhuur van:
Privéwoningen
Woningen die als hoofdverblijfplaats of als tweede verblijfplaats worden gebruikt;
Vakantiewoningen;
Studentenverblijven;
Gebouwen gebruikt door een onderneming voor het verblijf van haar personeelsleden;
Gebouwen aan natuurlijke personen die ze aanwenden voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;
Gebouwen aan organisaties (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk;
Gebouwen aan bepaalde organisaties waarvan de sociaal-culturele activiteiten bedoeld zijn in artikel 44, § 2 Wbtw;
Wat die twee laatste gevallen betreft waar de verhuur op korte termijn toch vrijgesteld blijft van btw, zal als bewijs van die vrijstelling een verklaring afgeleverd door de huurder dat hij de voorwaarden om één van die uitzonderingen te kunnen genieten, volstaan.
Wat de 25-jarige herzieningstermijn betreft voor gebouwen die onder de optieregeling met btw worden verhuurd, geeft de wetgever in de Memorie van Toelichting een zeer uitgebreide motivering waarom die uitgebreide herzieningstermijn wenselijk is en waarom hij bevoegd zou zijn af te wijken van de maximum herzieningstermijn van 20 jaar die in de btw-richtlijn is voorzien. Verder stelt de Memorie van Toelichting dat die herzieningstermijn van 25 jaar van toepassing zal zijn als het gebouw bij de ingebruikname, of in de loop van de eerste 15 jaar, onder de optieregeling met btw wordt verhuurd. Vindt dergelijke verhuur pas voor de eerste maal plaats na die eerste 15 jaar, zal de 25-jarige herzieningstermijn niet van toepassing zijn aangezien de oorspronkelijke herzieningstermijn al definitief is verlopen;
De Memorie van Toelichting voorziet nog uitdrukkelijk dat in KB nr. 3 een regeling zal worden uitgewerkt, naar analogie met een toepassing van artikel 11 Wbtw, voor de problematiek bij de verkoop met toepassing van het registratierecht van een gebouw dat wordt verhuurd met btw aan een koper die het verder gaat verhuren met btw.
